Ảnh chụp từ trên không cho thấy các đoàn tàu cao tốc trên đường sắt cao tốc mới được xây dựng ở Nam Thông, tỉnh Giang Tô, miền đông Trung Quốc vào ngày 15 tháng 12 năm 2020. (STR / AFP qua Getty Images)

Trung Quốc sẽ ra sao khi nếu giá bất động sản lao dốc?

 Bình luậnTrà Nguyễn • 27/07/21

Khi giá nhà ở được kỳ vọng sẽ quay đầu (giảm), việc tiếp tục trả nợ gốc và trả lãi của các khoản vay mua nhà trị giá 34 nghìn tỷ nhân dân tệ có thể kéo nền kinh tế Trung Quốc thụt lùi hơn 20 năm. Đây có thể là lý do tại sao Trung Quốc đang \”bình ổn giá nhà\” thay vì \”giảm giá nhà\”.

Theo Nikkei Assia, nhiều ngân hàng ở Hồng Kông gần đây đã ngừng phê duyệt các khoản vay có tài sản thế chấp là bất động sản được xây dựng bởi tập đoàn bất động sản (BĐS) Evergrande. Các ngân hàng không còn tin tưởng vào BĐS của Evergrande bao gồm HSBC Holdings, Ngân hàng Hang Seng và Ngân hàng Đông Á. 

Hai ngân hàng lớn khác là Standard Chartered và Bank of China Hong Kong cũng đang từ chối cung cấp các khoản vay mua nhà mới cho các bất động sản chưa hoàn thành của Evergrande, theo một trong những nguồn tin của Nikkei. 

Các ngân hàng lo ngại Evergrande mất khả năng trả nợ và vì vậy các bất động sản chưa hoàn thành của họ sẽ trở thành tài sản đảm bảo không thể thanh khoản hay phát mại.  

đã phong tỏa khoản tiền gửi ngân hàng trị giá 20 triệu USD của Tập đoàn BĐS Evergrande. Các nhà chức trách ở một thành phố Trung Quốc đã đình chỉ việc bán hai trong số các dự án của tập đoàn này ở đại lục khiến cổ phiếu của Evergrande xuống mức thấp nhất trong 4 năm.

Không chỉ Evergrande, hàng loạt các tập đoàn bất động sản khác của Trung Quốc đều liên tiếp gặp vấn đề về nợ, vỡ nợ trái phiếu cả trong và ngoài nước. Điều này liệu có đe dọa tới giá nhà ở tại Trung Quốc? Giá nhà ở liệu có giảm? 

Nếu giá nhà lao dốc thì các NHTM sẽ chịu cú sốc kép rất lớn, vừa chịu khoản nợ xấu khổng lồ từ các đại gia BĐS Trung Quốc vừa phải điều chỉnh dự phòng, giảm quy mô khoản vay theo giá trị thực của BĐS mà họ đã nhận làm tài sản đảm bảo; vốn là loại tài sản đảm bảo lớn nhất trong hệ thống NHTM nước này. 

Không có lý do gì không sở hữu, đầu cơ nhà đất ở Trung Quốc 

Trong hai thập kỷ qua, niềm tin của người dân Trung Quốc vào bất động sản là cực kỳ đáng tin cậy vì bốn lý do sau: 

Thứ nhất, chính quyền địa phương phụ thuộc vào đất đai và thích thúc đẩy giá đất. Giá đất tăng, GDP tăng, quyền lực địa phương tăng, quan chức địa phương kiếm được nhiều tiền hơn từ các dự án đất đai. 

Thứ hai, việc in tiền giấy tràn lan đã thúc đẩy tâm lý bảo tồn giá trị tài sản, của cải tích lũy của người dân Trung Quốc, không có gì đáng tin cậy bằng dùng tiền giấy đi mua nhà. 

Thứ ba, các kênh đầu tư đáng tin cậy rất hạn hẹp, nhưng cũng có nhiều kênh không đáng tin cậy. Khi người Trung Quốc đầu tư tài chính qua P2P [tức là người có tiền để tiền vào một ứng dụng P2P, người cần tiền sẽ vay với mức lãi suất nhất định qua ứng dụng], họ phải tập trung vào lãi thu được trong khi tiền gốc bỏ vào P2P có thể tổn thất nếu doanh nghiệp đó không đáng tin cậy. Hoặc khi đầu tư tiền vào thị trường chứng khoán, các cổ phiếu tràn ngập gian lận, các công ty mải mê làm đẹp dữ liệu tài chính… Dù sao thì, với người Trung Quốc, nhà đất không ngừng tăng giá trong nhiều thập kỷ, nó đáng tin cậy hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác. 

Cuối cùng, cả doanh nghiệp chứ không chỉ hộ gia đình đều thích sở hữu nhà đất, vì không có nhà đất, họ rất khó khăn khi đi vay vốn từ các NHTM. Nhà đất là tài sản đảm bảo (TSĐB) đáng tin cậy nhất, ưa thích nhất của các NHTM Trung Quốc. Có chuyên gia nhận định rằng vì TSĐB tại NHTM là nhà ở, đất đai nên giá đất của Trung Quốc không thể giảm được, muốn giảm cũng không được, các NHTM và chính quyền địa phương sẽ có vô số cách thức buộc giá nhà đất phải tăng lên. 

Đây là lý do một lượng vốn lớn đổ vào các khoản cho vay phát triển BĐS và cho vay mua nhà ở thông qua nhiều phương tiện tài chính khác nhau. Tất cả kích thích giá BĐS Trung Quốc tăng chóng mặt. 

Dưới gốc cây to, cỏ khó mọc

Có hai loại thịnh vượng kinh tế:

1) Mọi người đều thịnh vượng, mọi người đều làm ra tiền, và nền kinh tế khỏe mạnh.

2) Tình hình thực tế không khả quan lắm, nhưng nước và phân bón có hạn, chỉ có thể tập trung vào các doanh nghiệp lớn hoặc ngành bất động sản, để kinh tế vĩ mô vẫn có vẻ khởi sắc.

Loại thịnh vượng đầu tiên có nghĩa là nền kinh tế khỏe mạnh bền vững, công bằng, và loại thịnh vượng thứ hai có nghĩa là nền kinh tế chỉ có vẻ bề ngoài khỏe mạnh, rất nhiều vấn đề và bất công bằng dẫn tới các bất cân đối trầm trọng đang gia tăng. 

Với loại thịnh vượng thứ hai, sự thịnh vượng của bất động sản và các doanh nghiệp lớn dựa vào nỗ lực của các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tuy nhiên, doanh nghiệp nhỏ và vừa gánh gần hết nhiệm vụ tạo việc làm, doanh nghiệp vừa và nhỏ có khó khăn gì thì ai trả lương cho người lao động? Làm sao để mua được nhà mà không cần lương?

Nếu tất cả các doanh nghiệp nhỏ tiêu tán đi thì sớm muộn gì các doanh nghiệp lớn và bất động sản cũng chết theo. Nhưng trong nhiều trường hợp, sử dụng các bài toán để giải quyết vấn đề luôn tiết kiệm công sức hơn, vì vậy cây ngày càng lớn, và vấn đề ngày càng lớn.Một người đàn ông làm việc tại công trường xây dựng một tòa nhà chọc trời ở Thượng Hải vào ngày 29 tháng 11 năm 2016. – Nợ hộ gia đình Trung Quốc đã tăng ở mức \”báo động\” khi giá trị tài sản tăng vọt, các nhà phân tích nói, làm tăng nguy cơ bất động sản suy thoái có thể gửi sóng chấn động đến nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. (Ảnh của Johannes EISELE / AFP) (Ảnh: JOHANNES EISELE / AFP qua Getty Images)

Một mặt, cây càng lớn thì nước và phân bón cần nhiều hơn, nguồn lực phân bón và nước dành cho doanh nghiệp nhỏ hạn chế dần. Doanh nghiệp nhỏ khát nước mà có thể chết dần. Mặt khác, cây càng lớn chính quyền càng không dám để nó đổ gục, họ càng cố chống đỡ bằng nước,phân và vô số chính sách che đậy khác để đảm bảo cái cây được ca ngợi như biểu tượng của sự thịnh vượng với thế giới bên ngoài.  

Điều đáng khích lệ nhất trên thế giới không bao giờ là bình đẳng và tôn trọng, mà là sự ưu tiên. 

Với tất cả các lý do trên, các cây cổ thụ bất động sản của Trung quốc đang che khuất bầu trời kinh tế nước này. 

Dưới gốc cây to, một tấc cỏ cũng khó mọc.

Sở thích đã biến mất

Trước đây, sự ưa chuộng bất động sản quá rõ ràng nên tất cả các ngân hàng, nhà đầu tư, đầu cơ và chính quyền đầy niềm tin vào việc tăng giá nhà đất. Nhưng mối đe dọa cực lớn về mối mọt trong thân cây bất động sản, sự bất lực trong việc trả nợ đúng hạn của các ông lớn này khiến thái độ của tất cả các \’người chơi\’ đều thay đổi. 

Bỗng dưng một ngày, ở Trung Quốc, dường như từ ngân hàng đến chính sách đều không còn sự ưu ái đối với bất động sản!

Ba đường giới hạn đỏ dành cho các doanh nghiệp BĐS từ tháng 8/2020 được định ra, các giới hạn về giới hạn thế chấp, tăng thế chấp, chính phủ định giá nhà ở cũ đều là các chính sách quay lưng lại với thị trường BĐS! Các chính sách như vậy đang được kỳ vọng nhanh chóng áp dụng tại Thâm Quyến, Tây An, Thành Đô, Vô Tích, Đông Quan, Ninh Ba, Thượng Hải, cũng như Hàng Châu, Hợp Phì, v.v., 

Các ngân hàng cũng bắt đầu thách thức các công ty bất động sản. Sau khi GF ra tay với Evergrande, nhiều ngân hàng ở Hồng Kông đã làm theo (như Nikkei Asian báo cáo). Nhưng vấn đề là cây vốn đã cao ngất ngưởng, yêu cầu về nước và phân bón cực kỳ cao, khi đòn bẩy cao, dù lượng nước và phân bón chỉ thiếu một chút cũng khiến chuỗi nợ nần đổ bể.

Các công ty bất động sản có bao nhiêu niềm tin?

Nhiễm trùng hoảng sợ và dự báo ​​đảo ngược

Liệu hàng loạt sự cố vỡ nợ, chính sách siết chặt nợ BĐS có làm đảo ngược kỳ vọng về giá nhà ở tại Trung Quốc hay không? 

Giá nhà tăng cao là kết quả của việc in tiền, đòn bẩy nợ cao khi đầu tư, đầu cơ vào BĐS, chủ yếu là các khoản vay phát triển và thế chấp nhà ở. Từ góc độ thế chấp nhà ở, Bắc Kinh đã ra chính sách đã siết chặt giá nhà ở cũ, nhưng mức siết đối với nhà ở cũ vẫn còn tương đối nhẹ. Giá nhà có thể được duy trì ổn định. Chính quyền Bắc Kinh hy vọng rằng việc giữ nhà ở cao sẽ giảm nguồn cung nhà ở đã qua sử dụng. 

Tuy nhiên, nợ nần của đang tạo áp lực cực lớn lên doanh nghiệp BĐS. Liệu có vì áp lực này mà các tập đoàn BĐS lớn của Trung Quốc buộc phải bán tháo BĐS để tăng vòng quay của tiền? Có giảm giá nhà ở? Liệu áp lực nợ có tạo ra làn sóng mới về suy giảm giá BĐS ở nền kinh tế này? Doanh nghiệp BĐS có được tự ý giảm giá BĐS theo nhu cầu vốn của bản thân họ? 

Trung Quốc chưa bao giờ là một nền kinh tế thị trường, các ông lớn BĐS đều có mối quan hệ mật thiết với chính quyền. Giá BĐS, rất có thể, nằm ngoài quyết định của doanh nghiệp nếu việc này làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích của NHTM hay thành tích tăng trưởng của địa phương. 

Ngay cả khi giá nhà ở không giảm vì cầu không giảm thì vấn đề doanh nghiệp BĐS đang gặp phải cũng sẽ ràng buộc sâu sắc tới giá cả trên thị trường này. Sẽ rất bất hợp lý khi hàng loạt các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn khi giá nhà đất tăng cao. Hiển nhiên, khó khăn của hàng loạt ông lớn BĐS giờ này không hề liên quan tới sự suy giảm thị trường BĐS hay sự giảm giá BĐS, đó chính là nghịch lý lớn nhất, đồng thời là rui ro lớn nhất mà Bắc Kinh không thể không đối mặt. 

Hoảng sợ sẽ dễ lây lan hơn cả dịch bệnh!

Ở các nước phát triển như Hoa Kỳ và các nước đang phát triển như Brazil, tiêu dùng chiếm gần 70% GDP, và tiêu dùng ở Ấn Độ cũng chiếm 60% GDP. Trung Quốc có dân số đông nhưng rất khó để tăng sức tiêu dùng, sức tiêu thụ chỉ chiếm 40% GDP.

Nhiều hộ gia đình Trung Quốc mua nhà bằng tiền vay, một nửa số tiền lương của họ về cơ bản sẽ được khấu trừ ngay sau nhận hàng tháng để thanh toán cho khoản nợ thế chấp nhà tại ngân hàng. Phần còn lại chỉ đủ cho chi phí sinh hoạt của một gia đình. 

Đây là nguyên nhân giải thích tại sao các hộ gia đình tại Trung Quốc, về cơ bản, không có tiền dư đổ vào tiêu dùng. Đó là lý do khiến tiêu dùng ở Trung Quốc suy thoái và chiến lược \’lưu thông kép\’ của ông Tập về tăng trưởng (tăng trưởng dựa vào kích thích tiêu dùng trong nước và xuất khẩu) là một chiến lược hoang đường. 

Thật khó tưởng tượng rằng tiêu dùng của nền kinh tế bị kìm hãm bởi chính các khoản vay mùa nhà khổng lồ do giá nhà cao ngất ngưởng. 

Trên thực tế, sự đàn áp thực sự của tiêu dùng (nền kinh tế) bằng các khoản cho vay mua nhà vẫn chưa bắt đầu. Dòng tiền ròng được tạo ra từ các khoản thế chấp = các khoản thế chấp mới trừ đi nợ gốc và lãi phải trả. Dưới góc độ ảnh hưởng của dòng tiền ròng đối với nền kinh tế, nếu người dân mạnh tay mua nhà và thế chấp mới nhiều hơn là trả nợ gốc và lãi (vay nhiều hơn trả nợ và tiếp tục thấu chi trong tương lai), dòng tiền ròng sẽ có thể được sử dụng để đầu tư và tiêu dùng (thông qua ngân hàng), nó cũng có thể kích thích tăng trưởng kinh tế.

Ngay cả khi động lực mua nhà của người dân giảm do chính sách kiểm soát, chỉ cần các khoản thế chấp mới xấp xỉ trả nợ gốc và lãi thì vẫn có người vay và trả nợ. Tuy nhiên, các khoản nợ phải trả luôn phải được hoàn trả. Một khi giá nhà đất dự kiến ​​sẽ quay đầu, nhu cầu mua nhà ở mới sẽ biến mất ngay lập tức, và các khoản vay mua nhà mới sẽ biến mất đồng thời và ngay lập tức, chỉ còn lại một khoản tiền lớn để trả nợ gốc và lãi. Người ta trả nợ, nhưng không ai vay, nền kinh tế khi đó sẽ (từ giai đoạn bùng nổ đi vay) chuyển sang giai đoạn suy thoái trả nợ.

Tính đến cuối năm 2020, số dư cho vay mua nhà ở cá nhân ở Trung Quốc đã vượt quá 34 nghìn tỷ nhân dân tệ. Nếu giá nhà ở được kỳ vọng sẽ đảo chiều, việc trả nợ sẽ tạo ra một dòng tiền âm rất lớn, đồng thời sẽ kìm hãm khả năng tiêu dùng và đầu tư theo thời gian. Chi tiêu của một người là thu nhập của người khác. Mọi người đều đang trả nợ, điều này sẽ kích thích nền kinh tế và tiêu dùng đi xuống theo hình xoắn ốc. Trong cuộc Đại suy thoái năm 1929, ngay cả mức tiêu thụ thực phẩm (vốn không thể chịu tác động bởi khủng hoảng) cũng đã giảm 50%.

Khi nền kinh tế nợ luôn trả được nợ thì thời hạn trả nợ với nợ bất động sản là dài nhất!

Trà Nguyễn 

(Theo Secret China)