50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không một bóng người rải rác khắp Trung Quốc. Nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính đang không ngừng cảnh báo về bong bóng nợ bất động sản của nền kinh tế Trung Quốc (Ảnh: Pexels)

Bong bóng bất động sản không thể cứu vãn: Thêm một ông lớn BĐS Trung Quốc vỡ nợ

 Bình luậnTrà Nguyễn •  04/12/21

Một trong những tập đoàn phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, có quy mô doanh thu hơn 100 tỷ nhân dân tệ, phát triển vũ bão giống con đường của Evergrande, chính thức vỡ nợ. Bong bóng giá bất động sản bắt đầu vỡ ra trên khắp đại lục và nợ của các ông lớn bất động sản bắt đầu vỡ toang, công phá hệ thống tài chính và nền kinh tế Trung Quốc…

Một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc, Tập đoàn Aoyuan, đã không thể lên lịch thanh toán lần 2 cho khoản nợ trái phiếu khoảng 651,2 triệu USD. 

Trang China Fund News đưa tin, ngày 2/12/2021, gã khổng lồ bất động sản Trung Quốc Aoyuan đã đưa ra thông báo cho biết họ buộc phải trì hoãn khoản thanh toán 6 tỷ CNY vào ngày đáo hạn. 

Gán nợ bằng bất động sản

Phương án trả nợ với các trái chủ mà Aoyuan đưa ra là các trái chủ sẽ hoặc nhận lại bằng hiện vật (có lẽ chính là các bất động sản của Aoyuan) hoặc Aoyuan sẽ chi trả trong vòng 6 tháng tới bằng tiền mặt với khoản nợ lớn hơn 2 triệu CNY. Một khoản nợ 2 triệu CNY khác được hứa hẹn sẽ trả vào tháng 5/2024. Đây thực ra là giải pháp giãn nợ; các khoản nợ không thể trả đúng hạn, Aoyuan đành thoả thuận với chủ nợ cho kéo dài thời gian trả nợ gốc thêm 6 – 30 tháng nữa. Các dự án bất động sản không có người ở thuộc thành phố Ordos, Nội Mông, hôm 12/09/2011. (Ảnh: Mark Ralston/AFP qua Getty Images)

Về trả lãi, Aoyuan thông báo rằng lãi của các sản phẩm đầu tư trong thời hạn hợp đồng sẽ được tính và trả theo quy định của hợp đồng. Đối với khoản gốc trả chậm, tiền lãi trả chậm sẽ được trả cho nhà đầu tư với lãi suất 6% hàng năm. Phần lãi này được tính và trả dựa trên số tiền gốc được trả trong từng kỳ và số ngày trả chậm thực tế.

Theo phương thức trả nợ bằng hiện vật, thực tế là gán nợ, China Aoyuan cung cấp các khu dân cư, chung cư, cao ốc văn phòng, cửa hàng và chỗ để xe với tổng giá trị không dưới 9 tỷ đồng cho khách hàng lựa chọn. Tuy nhiên, bong bóng nợ bất động sản Trung Quốc đang vỡ ra sau nhiều thập kỷ bị thổi phồng bởi đầu cơ. Giá nhà đất sụt giảm ở hầu hết các tỉnh thành phố khắp đại lục. Không hiểu phương thức trả nợ bằng hiện vật trong bối cảnh không bán được bất động sản có phải là điều mà các nhà đầu tư mong muốn hay không. 

Aoyuan tuyên bố rằng họ có thể ký một thỏa thuận mua lại trong kỳ hạn với các nhà đầu tư đồng ý nhận gán nợ bằng bất động sản. Aoyuan sẽ mua lại với giá ban đầu hai năm sau khi nhà đầu tư ký thỏa thuận, trừ khi bất động sản đã được nhà đầu tư bán đi.

Theo nguồn tin từ Secret China, khoản nợ đến hạn không thể thanh toán vừa qua của Aoyuan lên tới 6 tỷ CNY; có sự tham gia của khoảng 1.500 nhà đầu tư, 669 nhân viên của Tập đoàn và người thân của họ. 

Nợ trái phiếu nước ngoài 2,9 tỷ USD 

Nhưng đây mới là 6 tỷ CNY đến hạn. Aoyuan còn rất nhiều khoản nợ trái phiếu trong và ngoài nước chưa đến hạn. 

Tập đoàn Aoyuan phát hành 10 loại trái phiếu USD ở nước ngoài, với quy mô hiện có khoảng 2,9 tỷ USD (tương đương 20 tỷ CNY). Tất cả các khoản nợ trái phiếu nước ngoài này sẽ đến hạn trong thời gian tới. Hiện tại, giá của nhiều trái phiếu USD của Aoyuan đang mất giá tới 60%; một xu hướng sớm trở thành chứng khoán rác. 

Theo Fitch Rating, ngày càng có sự không chắc chắn về việc Aoyuan có thể trả nợ gốc đúng hạn lượng trái phiếu trị giá 88 triệu USD, đáo hạn vào ngày 20 tháng 1 năm 2022 và 500 triệu đô la trái phiếu đáo hạn vào ngày 22/1/2022. 

Tập đoàn Aoyuan đã thông báo vào ngày 22/11/2021 rằng họ sẽ gia hạn thời gian trả nợ (tức là không thể trả đúng hạn) cho các trái chủ nắm giữ trái phiếu có tài sản đảm bảo Aochuang II, tổng số trái phiếu không thể trả nợ ngày hôm đó là 816 triệu CNY.

Công ty cũng thông báo rằng họ đã thuê các cố vấn tài chính và pháp lý để đánh giá cấu trúc vốn, tình trạng tài chính và hồ sơ nợ và thanh khoản của tập đoàn. 

Theo báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2021, tổng nợ phải trả lãi của Aoyuan đạt 112,1 tỷ CNY, bao gồm 51,7 tỷ CNY nợ ngắn hạn phải trả trong vòng một năm và 41,1 tỷ CNY “phải trả thương mại và các khoản phải trả khác”. 

Hiện tại, các kênh huy động tài chính của Aoyuan trên thị trường mở về cơ bản bị chặn và doanh thu bán hàng tiếp tục giảm. Tổng doanh thu trong tháng kinh doanh vàng của ngành bất động sản chỉ đạt 21,1 tỷ CNY, giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Bán tài sản trả nợ 

Vào ngày 4 tháng 11, China Aoyuan và Aoyuan Health đã đưa ra một thông báo chung cho biết họ đã liên hệ với nhiều nhà đầu tư để bán 55% vốn cổ phần của Aoyuan Health; giá khoảng 3 tỷ CNY. Hiện vẫn chưa rõ tiến độ của dự án bán tài sản này. 

Ngày 9/11, Công ty TNHH Tập đoàn Bất động sản Thương mại Quảng Đông Aoyuan đã cam kết bán 19,62% cổ phần của công ty này (công ty con trong Tập đoàn Aoyuan) cho Công ty TNHH Tập đoàn Đổi mới Đô thị Science City (Quảng Châu).

Vào ngày 12/11, Aoyuan đã bán công ty con của mình để nhận được 900 triệu đô la Hồng Kông. 

Ngày 14/11, tỷ lệ sở hữu cổ phần của Công ty TNHH Bất động sản Aoyu Lilong Quảng Châu trực thuộc Aoyuan giảm từ 100% xuống 51%

Hiện tại, Aoyuan đang có kế hoạch bán một tòa nhà công nghiệp đã hồi sinh ở Kwai Chung, Hong Kong, Trung Quốc và các cuộc đàm phán với người mua vẫn đang được tiến hành.

Một con đường, một kết cục? 

Thành tích của Aoyuan trên thị trường cũng ngày càng giảm sút. Kể từ đầu tháng 6 năm nay, giá cổ phiếu đã liên tục giảm, từ mức cao 9,1 đô la Hong Kong xuống còn 2,02 đô la Hong Kong vào ngày 2/12, tức là mất tới 78% giá trị trong sáu tháng. Nằm trong top 50 công ty bất động sản với quy mô bán hàng 100 tỷ, giá trị thị trường của Aoyuan hiện chỉ còn 5,7 tỷ đô la Hong Kong. Một phụ nữ khóc khi cô và những người khác tập trung tại trụ sở Evergrande ở Thâm Quyến, đông nam Trung Quốc hôm 16/09/2021. Evergrande cho biết họ đang đối mặt với \”những khó khăn chưa từng có\” nhưng bác bỏ những tin đồn rằng họ sắp ngừng hoạt động. (Ảnh: Noel Celis / AFP qua Getty Images)

Fitch Rating đã hạ xếp hạng tín nhiệm của ông lớn này từ B- Xuống còn CCC- (mức cổ phiếu đầu cơ). Hồi tháng 4/2021, Moodys thậm chí còn nâng triển vọng ổn định lên tích cực cho tập đoàn này và giữ nguyên xếp hạng. Hiện tại, Moody’s cũng đã hạ bậc xếp hạng tín nhiệm của Aoyuan. 

Theo giới thiệu trên website của Tập đoàn Aoyuan, tập đoàn này được thành lập năm 1996 và được niêm yết trên hội đồng quản trị chính của Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông vào tháng 10 năm 2007 (Mã chứng khoán: 3883). Tập đoàn hiện là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc. Vào năm 2019, Aoyuan đã đạt được doanh thu lên tới 16,7 tỷ USD. 

Tập đoàn Aoyuan có trụ sở tại Quảng Đông. Tại ngày 31/12/2019, China Aoyuan có 280 dự án trải dài 85 thành phố trong và ngoài nước với tổng diện tích sàn phát triển hơn 45 triệu mét vuông.

Con đường phát triển của Aoyuan giống hệt Evergrande. Cả hai đều thành lập vào năm 1996 – thời điểm vàng của bất động sản Trung Quốc. Cả hai đều thành công niêm yết huy động vốn trên thị trường chứng khoán Hong Kong. Aoyuan niêm yết sớm hơn Evergrande 2 năm (thời điểm 2007, Evergrande có nguy cơ phá sản và được bơm vốn bởi nhóm tài phiệt Hong Kong thân với tập đoàn chính trị Giang Trạch Dân và Tăng Khánh Hồng). Dù vậy, Evergrande đã lớn hơn Aoyuan rất nhiều. Nhưng cả hai dường như đều đang phải đi đến một kết cục chung giống nhau khi bong bóng bất động sản Trung Quốc bắt đầu vỡ ra không thể kiềm chế. 

Trà Nguyễn