Một sĩ quan cảnh sát nói chuyện với những người tập trung tại trụ sở Evergrande ở Thâm Quyến, Trung Quốc vào ngày 15/9/2021, khi gã khổng lồ BĐS Trung Quốc cho biết họ đang đối mặt với những khó khăn chưa từng có nhưng bác bỏ tin đồn rằng họ sắp phải đóng cửa. (Ảnh: NOEL CELIS / AFP qua Getty Images)

BĐS Trung Quốc: Vỡ nợ 1.000 tỷ USD, hàng chục tỷ USD nợ sắp đến hạn mà không thể trả

 Bình luậnQuang Nhật – Minh Đăng • 09/07/22

Không gì có thể cứu vãn nổi tình trạng vỡ nợ bất động sản (BĐS) hiệu ứng domino đang diễn ra ở Trung Quốc. Chỉ 30 doanh nghiệp BĐS đã vỡ nợ 1.000 tỷ USD. Hàng chục tỷ USD trái phiếu doanh nghiệp BĐS có nguy cơ vỡ nợ trong nửa cuối năm 2022 vì đến kỳ thanh toán. BĐS đóng góp vào 25% GDP của Trung Quốc, nó cũng là khoản nợ chính nằm trong các NHTM; tăng trưởng và đổ vỡ tài chính là những vấn đề Trung Quốc đang phải đối mặt. Vấn đề đang ngày một u ám hơn.

Ổ mối trong đê

Để ngăn lại tình trạng dòng vốn của cả nền kinh tế ào ào đổ vào các doanh nghiệp BĐS rủi ro, vào tháng 8/2020, Trung Quốc đã buộc phải vạch ra 3 lằn ranh đỏ về chỉ tiêu an toàn vốn với các nhà phát triển BĐS của nước này. Nhưng kể từ đó, như một tổ mối đã đặt vào chân đê, thị trường BĐS của Trung Quốc bắt đầu đổ vỡ, theo hiệu ứng domino (đổ vỡ lây lan theo chuỗi). Cho tới giờ, không gì có thể ngăn cản đà vỡ nợ của các doanh nghiệp BĐS Trung Quốc.

Cuộc khủng hoảng vỡ nợ BĐS Trung Quốc ngày một lan rộng, quy mô lớn và tổn hại sâu sắc tới thị trường tài chính nói riêng, nền kinh tế Trung Quốc nói chung.

Thị trường chứng kiến hàng loạt vụ vỡ nợ kỷ lục của các công ty bất động sản như Evergrande Group, Sunac China và Greenland Group… Các vụ vỡ nợ của các ông lớn này được xem như các quả bom ở Trung Quốc.

Theo các chuyên gia kinh tế, cả trong và ngoài Trung Quốc, thì cuộc khủng hoảng nợ trong ngành BĐS của Trung Quốc đại lục chỉ mới bắt đầu.

Vỡ nợ BĐS lên tới 1.000 tỷ USD

Hãng tin Bloomberg, trích dẫn nhận định từ chuyên gia BĐS, bà Charlene Chu, người đã từng làm việc tại Fitch Rating (một trong 3 cơ quan xếp hạng tín nhiệm lớn nhất toàn cầu), hiện là nhà phân tích tài chính cấp cao tại Autonomous Research, một công ty con của Sanford C.Berntein & Co., ước tính rằng chỉ khoảng 30 công ty BĐS ở Trung Quốc đã vỡ nợ tới 1.000 tỷ USD.

Nhưng vấn đề nợ BĐS của Trung Quốc không chỉ ở trái phiếu doanh nghiệp phát hành bằng đồng USD ra thị trường quốc tế. Chẳng qua, đây là loại công cụ nợ đầu tiên buộc phải bộc lộ tình trạng mất khả năng trả nợ mà thôi.

Không phải nợ TPDN quốc tế, nợ BĐS trong các NHTM mới là \’sóng thần\’

Khoản nợ chưa bộc lộ, còn đang được giấu diếm chủ yếu là khoản vay nợ BĐS từ các ngân hàng thương mại (NHTM) địa phương. Cách phân loại nợ của các NHTM Trung Quốc không theo chuẩn quốc tế. Trong khi chính quyền địa phương quản lý các NHTM  và họ thúc đẩy, hỗ trợ các NHTM địa phương sáng tạo trong cách hạch toán nợ xấu, đánh giá tài sản đảm bảo để che đậy khối nợ BĐS khổng lồ trong hệ thống.

Hiện tại, khủng hoảng thanh khoản ở các NHTM địa phương đã bắt đầu. Trung Quốc gần như đã phải sử dụng \’chiêu trò\’, chẳng hạn như tự động bật chế độ cảnh báo đỏ \’nguy hiểm\’ ở phần mềm chông Covid-19 của những người gửi tiền tại các NHTM có vấn đề, đảm bảo họ không thể ra khỏi nhà và rút tiền; các NHTM có vấn đề cũng khoá luôn chức năng chuyển tiền, thanh toán trực tuyến.

Trong cuộc phỏng vấn với One Decision vào ngày 15/6 vừa qua, bà Charlene Chu cho biết mặc dù các khoản vay mà các ngân hàng cung cấp cho các công ty phát triển BĐS được đảm bảo bằng tài sản thế chấp, nhưng nếu người cho vay đánh giá lại rằng giá trị của tài sản thế chấp thấp, thì tình trạng nợ xấu có thể tồi tệ hơn nhiều.

Ví dụ, giá trị tài sản thế chấp cho khoản vay 700 triệu CNY là 1 tỷ CNY (một toà nhà A). Nhưng 1 tỷ CNY đó là giá trị mà chính NHTM cho vay tự định giá. Giá trị định giá này có thể được chính các NHTM nâng lên để đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp. Ngay cả khi không nâng giá trị định giá lên, giá BĐS Trung Quốc đang lao dốc, việc giá toà nhà A 1 tỷ CNY có thể mất 20 – 30% giá trị so với thời điểm định giá vài năm trước là khá phổ biến. Như thế, khoản vay 700 triệu CNY sẽ chỉ còn 490 triệu CNY (với nguyên tắc khoản vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản đảm bảo). Lúc này, nợ xấu có thể bộc lộ.

Nhưng còn một yếu tố khác mà chuyên gia kinh tế như bà Chu không nhắc đến. Đó là cách mà các NHTM Trung Quốc phân loại nợ. Bề ngoài, Bắc Kinh nói rằng họ phân loại nợ theo tiêu chuẩn quốc tế từ năm 1998. Nhưng như mọi chính sách khác, Bắc Kinh luôn đi theo con đường của riêng họ. Các NHTM Trung Quốc, đã có thời gian dài, phân loại nợ không dựa vào thời gian khoản nợ (gốc và lãi) bị quá hạn như chuẩn quốc tế, mà dựa vào đánh giá của chính họ về tài sản đảm bảo cho khoản nợ. Nếu tài sản đảm bảo đó vẫn có giá trị (theo định giá của NHTM) cao hơn so với nghĩa vụ nợ thì khoản nợ đó vẫn được hạch toán là nợ tốt.

Một bài báo trên Caixin Global vào tháng 4/2019 nói rằng Trung Quốc đang tìm cách nâng cao cách phân loại nợ theo chuẩn quốc tế; rằng phân loại nợ phải dựa vào thời gian quá hạn trả nợ. Chưa rõ hiện Trung Quốc có áp dụng triệt để quy tắc tưởng như phổ quát khắp toàn cầu này hay không.

Khủng hoảng vỡ nợ mới chỉ bắt đầu

Bà Charlene Chu cho rằng nếu người Trung Quốc bắt đầu vỡ nợ mua nhà, rủi ro nợ xấu và đổ vỡ hệ thống NHTM sẽ lớn hơn, đặc biệt là khi tỷ lệ thất nghiệp ở Trung Quốc đại lục gia tăng. Thất nghiệp ở mức kỷ lục 18,4% (số liệu tháng 6/2022, công bố bởi TCTK của Trung Quốc),  gia tăng ở thanh thiếu niên, đang được xem là \”bom nổ chậm\”, là \”thiên nga đen\” với nền kinh tế lớn thứ hai toàn cầu.

Bà Chu nhận định: \”Ngành bất động sản về cơ bản đã chết, ít tăng trưởng và đã từng sử dụng nhiều lao động, bao gồm nhiều ngành hạ nguồn như đồ nội thất, đồ gia dụng, điện tử và thiết bị. Đó là lý do tại sao tôi nói rằng Trung Quốc mới đang ở giai đoạn bắt đầu của cuộc khủng hoảng nợ\”.

Về vấn đề số lượng nhà xây ở Trung Quốc đại lục không phù hợp với xu hướng dân số cả nước. Bà Chu cho rằng cơ cấu nhân khẩu học của Trung Quốc đã thay đổi rất nhiều, và dân số có việc làm là dân số tiêu dùng BĐS Trung Quốc, đạt đỉnh vào năm 2015 với 801 triệu người. Quy mô dân số này đang bị thu hẹp lại, chưa kể tỷ lệ thất nghiệp kỷ lục của nhóm dân số này như đề cập ở trên.

Khi tổng nợ của Trung Quốc đại lục tiếp tục tăng, đây sẽ là một trong những vấn đề cơ cấu ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Về vấn đề này, bà Charlene Chu nói: \”Chúng ta đang bước vào kỷ nguyên mà chúng ta sẽ chứng kiến ​​mức tăng trưởng từ mức trung bình đến rất thấp ở Trung Quốc\”.

42 tỷ USD nợ TPDN đến hạn từ nay đến cuối năm 2022

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp BĐS Trung Quốc hết sức rủi ro về tài chính khi khả năng tiếp cận nguồn vốn mới hạn chế và thị trường suy thoái, thì các khoản nợ đến hạn lên tới 26 tỷ USD ở 200 doanh nghiệp phát triển BĐS đại lục. 

Theo Caixin Global, 200 nhà phát triển BĐS lớn ở Trung Quốc sẽ cần trả các khoản nợ tổng trị giá 175,5 tỷ nhân dân tệ (26 tỷ USD) vào tháng 6 và tháng 7, khoảng 61% tổng số tiền đáo hạn trong nửa cuối năm, theo dữ liệu từ công ty tư vấn BĐS China Real Estate Information Corp (CRIC). Như vậy, có nghĩa là khoảng 42 tỷ USD nợ TPDN quốc tế (phát hành bằng USD) sẽ đến hạn từ nay đến hết năm 2022. 

Việc hoàn thành các nghĩa vụ nợ TPDN đang tạo thêm áp lực cho các nhà phát triển vốn đang phải vật lộn với lượng tiền mặt ngày càng cạn kiệt và doanh số bán hàng chậm. Mặc dù các thành phố trên toàn quốc đã nới lỏng các biện pháp kiểm soát để thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS), doanh số của 100 chủ đầu tư hàng đầu vẫn giảm 59,4% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh sự gián đoạn từ các biện pháp kiểm soát của Covid và tâm lý lo được mất của người mua nhà.

Một số nhà phát triển đã tranh giành để tìm kiếm các tiện ích mở rộng thanh toán trong bối cảnh thanh khoản suy giảm. Sunac China Holdings Ltd., nhà phát triển BĐS lớn thứ tư của Trung Quốc theo doanh số, gần đây đã giành được sự ủng hộ từ các trái chủ để gia hạn hoàn trả trái phiếu (TPDN) trong nước trị giá 2,3 tỷ nhân dân tệ thêm hai năm, Caixin cho biết.

Một loạt các nhà phát triển bao gồm Jinke Property Group Co. Ltd., Datang Group Holdings Ltd. và Shanghai Shimao Co. Ltd. cũng đã tìm cách gia hạn thanh toán nợ trong vài tháng qua.

Các nhà phát triển BĐS Trung Quốc đã gặp phải làn sóng đáo hạn nợ trước đó vào tháng Ba và tháng Tư. Tổng cộng 22 TPDN trong nước đã được gia hạn trong 5 tháng đầu năm nay, theo báo cáo tháng 6 của China International Capital Corp.

Trước đây, các nhà phát triển BĐS chủ yếu tìm cách trì hoãn một năm để trả nợ, nhưng giờ đây, nhiều người đang tìm cách gia hạn dài hơn, một nhân viên tổ chức tài chính cho biết: “Các điều khoản do các nhà phát triển BĐS tư nhân đưa ra trong phần mở rộng cũng trở nên kém thuận lợi hơn cho các chủ nợ”.

Các chuyên gia cho biết, một số nhà phát triển BĐS có thể tiếp tục xin gia hạn nợ nhiều lần vì khủng hoảng thanh khoản ngành BĐS, khủng hoảng thanh khoản NHTM đang hoành hành.

Quang Nhật – Minh Đăng