Bất động sản văn phòng Mỹ chìm trong khó khăn

 Bình luậnMilton Ezrati •  15/07/23

Vấn đề của bất động sản văn phòng tại Mỹ chưa thấy nhiều triển vọng hạ nhiệt, ít nhất là trong tương lai gần.

Bất động sản thương mại Mỹ ngày càng phải đối mặt với nhiều khó khăn. Tỷ lệ nợ quá hạn, đặc biệt là đối với các tòa nhà văn phòng, đã tăng đột biến và có dấu hiệu leo cao hơn nữa. Cả nhà phát triển và người cho vay đều rất có thể phải gánh chịu thiệt hại. Nỗi đau đang lan sang những người nắm giữ trái phiếu được bảo đảm bằng các khoản thế chấp thương mại, cái gọi là chứng khoán trái phiếu thế chấp thương mại (CMBS). Có rất ít dấu hiệu cho thấy vấn đề có thể được hạ nhiệt trong tương lai gần.

Vấn đề phần lớn, mặc dù không hoàn toàn, nằm ở trào lưu làm việc tại nhà sau các đợt phong tỏa và cách ly do COVID. Bởi vì nhân viên văn phòng đặc biệt đã quen với công việc từ xa, họ đang miễn cưỡng thực hiện lại các chuyến di chuyển hàng ngày trước đây đến các văn phòng ở trung tâm thành phố. Sự miễn cưỡng đó được củng cố mạnh mẽ bởi việc gia tăng tội phạm và sự suy giảm rõ rệt về chất lượng cuộc sống thành phố. Các công ty đã bắt đầu điều chỉnh, và do đó, nhiều văn phòng lớn ở trung tâm thành phố trở nên trống rỗng và không thu được tiền thuê mà chúng cần phải có. Các nhà phát triển chắc chắn cảm thấy sự khó khăn.

Đó chưa phải là tất cả. Bởi vì cuộc chiến lạm phát của Cục Dự trữ Liên bang đã thúc đẩy việc tăng lãi suất, các nhà phát triển không còn có thể giảm bớt áp lực bằng cách có được các điều khoản tốt hơn với việc đảo nợ. Trong một thời gian, những nhà phát triển này đã cố gắng bám trụ với hy vọng rằng Fed sẽ sớm thay đổi chính sách. Nhưng giờ đây, các nhà hoạch định chính sách đã nói rõ rằng họ có ý định tăng lãi suất nhiều hơn nữa và giữ chúng ở mức cao cho đến khi lạm phát quay trở lại mức mục tiêu 2% ưa thích của Fed, một chặng đường dài so với tỷ lệ lạm phát gần đây. Với những áp lực liên tục cùng với hy vọng về thay đổi chính sách bị sụp đổ, nhiều nhà phát triển đang từ bỏ, rời bỏ các dự án của họ. Áp lực, vốn đã nghiêm trọng, sẽ còn gia tăng, bởi vì năm nay sẽ chứng kiến sự đáo hạn của các khoản thế chấp chỉ trả lãi, thứ đã trở nên đặc biệt thịnh hành trong những năm gần đây, tăng từ 51% các khoản phát hành trong năm 2013 lên 88% trong năm qua.

Thực tế tồi tệ

Số liệu về sự suy giảm trong lĩnh vực này thật tồi tệ. Giá trị bất động sản văn phòng đã giảm trên toàn quốc. Ví dụ, ở San Francisco, giá trị đã giảm 60-70% so với mức đỉnh của chúng chỉ vài năm trước. Thành phố này được thừa nhận là cực kỳ cực đoan, nhưng dù sao nó cũng cho thấy mọi thứ đã trở nên tồi tệ như thế nào. Những giai thoại cho thấy rõ rằng sự suy giảm giá trị của các không gian văn phòng thành phố đã lan rộng ra khỏi các thành phố lớn và vượt ra ngoài các dự án lớn.

Với giá trị giảm và tiền thuê nhà mỏng đi, tỷ lệ nợ quá hạn trên tất cả các hình thức bất động sản thương mại đã tăng lên mức 3,6% trong tháng 5 (khoảng thời gian gần đây nhất có dữ liệu), mức tăng đáng kể so với 3,09% trong tháng 4 và 2,99% 6 tháng trước. Trong số các loại không gian thương mại khác nhau, lĩnh vực bán lẻ tiếp tục gặp rắc rối nhất, với tỷ lệ nợ quá hạn 6,67%. Nhà nghỉ đứng thứ hai với tỷ lệ 4,25%. Nhưng mức tăng đột biến trong tháng 5 gần như hoàn toàn là do sự gia tăng đột ngột của các khoản nợ quá hạn đối với không gian văn phòng. Ở lĩnh vực đó, tỷ lệ này đạt 4,02% trong tháng 5, một sự tăng vọt so với tỷ lệ 2,77% của tháng 4 và tỷ lệ chỉ 1,70% sáu tháng trước. Chỉ có các tỷ lệ nợ quá hạn công nghiệp và đa gia đình là còn duy trì ở mức thấp.

Các giai thoại làm cho các số liệu thống kê khô khan trở nên thực tế hơn. Blackstone, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất thế giới, đã từ bỏ hai tài sản nổi bật của mình: khoản vay 350 triệu USD cho một khu văn phòng ở Las Vegas và một tòa tháp văn phòng ở trung tâm Manhattan mà họ đã mua vào năm 2014 với giá 605 triệu USD. Blackstone cũng có thể sẽ rút khỏi khoản vay 274 triệu USD mà họ đã nhận cho các Khách sạn Club Quarters ở Chicago, San Francisco, Boston và Philadelphia. Những khoản vay này đã được chuyển sang cái được gọi là “dịch vụ đặc biệt”, một bước phổ biến khi một khoản vay sắp vỡ nợ. Kinh nghiệm của hãng phát triển nổi bật này cũng không phải là duy nhất. Và có vẻ như áp lực sẽ ngày càng dữ dội hơn. Hiệp hội các Chủ Ngân hàng Thế chấp ước tính rằng khoảng 92 tỷ USD nợ thế chấp phi ngân hàng sẽ đáo hạn trước cuối năm nay.

Tai ương của các nhà phát triển và người khởi tạo khoản vay đã bắt đầu chuyển sang các nhà đầu tư CMBS. Ngay trong tháng 5, khoảng 6,2% trong số các chứng khoán này đã được chuyển sang áp dụng dịch vụ đặc biệt, lần đầu tiên vượt quá 6% kể từ năm 2013. Một tỷ lệ lớn, 41%, trong số này liên quan đến bất động sản văn phòng. Theo đó, các khoản nợ quá hạn tổng thể của CMBS đã tăng từ 2,88% trong tháng 4 lên 3,43% trong tháng 5, cao hơn nhiều so với con số 2,78% của năm trước.

Vấn đề của bất động sản văn phòng chưa thấy nhiều triển vọng hạ nhiệt, ít nhất là trong tương lai gần. Xu hướng làm việc từ xa ngày càng trở nên vững chắc hơn mỗi ngày. Các vấn đề về tội phạm và chất lượng cuộc sống ở các thành phố lớn sẽ cần thời gian để thay đổi. Ngay cả Fed cũng hứa hẹn sẽ chỉ xem xét giảm lãi suất sau nhiều tháng. Thời gian khó khăn cho các bất động sản văn phòng dường như sẽ kéo dài.

Bài viết chỉ phản ánh quan điểm của tác giả, không nhất thiết phản ánh quan điểm của NTD Việt Nam.

Theo The Epoch Times

Bảo Nguyên biên dịch