Bức ảnh chụp hôm 20/06/2023 này cho thấy quang cảnh một khu chung cư chưa hoàn thiện ở thành phố Tân Trịnh, Trịnh Châu, tỉnh Hà Nam, miền trung Trung Quốc. (Ảnh: Pedro Pardo/AFP qua Getty Images)
Jenny Li
Michael Zhuang
Thứ tư, 14/02/2024
Chính quyền Trung Quốc đã cố gắng cứu vãn thị trường địa ốc đang sụp đổ của nước này bằng các biện pháp cứu trợ thường xuyên, nhưng những biện pháp này đang mang lại hiệu quả rất thấp vì giá nhà đất nhìn chung đã giảm trong bảy tháng liên tiếp.
Giá địa ốc lao dốc sẽ gây tổn hại nghiêm trọng đến lợi ích của lĩnh vực địa ốc và tổn thất cho nền kinh tế của Trung Quốc nói chung vì địa ốc chiếm hơn 30% GDP của cả nước.
Nới lỏng hạn chế
Hôm 30/01, Thượng Hải chính thức tuyên bố sẽ dỡ bỏ một số hạn chế đối với việc mua địa ốc của những người không phải cư dân sống trong thành phố.
Ở Trung Quốc, nhà cầm quyền duy trì một hệ thống “đăng ký hộ khẩu” cho mọi công dân, và mỗi cá nhân phải được đăng ký hộ khẩu ở một đô thị cụ thể.
Thay đổi đăng ký hộ khẩu có thể là một quá trình lâu dài và quan liêu.
Trước đây, các thành phố như Thượng Hải đã chỉ cho phép hạn chế mua địa ốc nội trong những cư dân đã đăng ký tại Thượng Hải, và do đó, những người không phải cư dân mà chuyển đến thành phố này có thể không đủ điều kiện mua nhà trừ phi họ đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt của thành phố.
Kể từ tháng Chín năm ngoái, các thành phố lớn trên khắp Trung Quốc đã nới lỏng hoặc bãi bỏ hoàn toàn các hạn chế mua địa ốc. Tuy nhiên, những biện pháp kích thích này hầu như không có tác dụng cứu vãn thị trường địa ốc Trung Quốc.
Hôm 17/01, Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBSC) công bố số liệu cho thấy giá nhà mới xây trong tháng Mười Hai năm ngoái đã hứng chịu mức giảm mạnh nhất kể từ tháng 02/2015, tháng giảm thứ bảy liên tiếp.
Trên thị trường nhà cũ, giá tại 70 thành phố lớn trên khắp Trung Quốc cũng giảm trong bảy tháng liên tiếp.
Sự suy thoái liên tục của thị trường địa ốc đã tước đi nguồn thu lớn nhất của chính quyền địa phương — bán đất.
Giữa tháng Mười Hai năm ngoái, Bắc Kinh thông báo rằng thủ đô đang giảm tỷ lệ trả trước cho ngôi nhà thứ hai xuống 40% hoặc 50% so với mức 60% hoặc 80% trước đó. Đối với những ngôi nhà đầu tiên, yêu cầu này được giảm xuống 30% so với mức 35% hoặc 40% trước đó. Thượng Hải cũng làm theo như vậy trong cùng tháng.
Chính quyền Trung Quốc cũng đang xem xét cung cấp dịch vụ ngân hàng và hỗ trợ tài chính cho một nhóm các nhà phát triển địa ốc đang gặp khó khăn. Một chương trình như vậy sẽ cho phép các ngân hàng cung cấp cho họ các khoản vay không có bảo đảm.
Tuy nhiên, những biện pháp này không những không làm chậm được tốc độ suy thoái của ngành địa ốc Trung Quốc mà còn đẩy nhanh quá trình này.
Các biện pháp cứu trợ thất bại
Theo NBSC, vào tháng Mười Hai năm ngoái, doanh số bán địa ốc thương mại đã giảm 23% so với cùng thời kỳ. Tổng doanh số bán địa ốc của Trung Quốc trong năm 2023 đã giảm 6.5% so với cùng thời kỳ năm ngoái. Chỉ riêng doanh số hàng tháng trong tháng Mười Hai năm ngoái đã giảm 17.1% so với một năm trước đó. Về đầu tư địa ốc, năm 2023 chứng kiến mức sụt giảm đáng kể 9.6%.
Nhu cầu vay nợ mua nhà ở Trung Quốc vẫn yếu. Theo HSBC Global Research, việc xây dựng khu dân cư mới, thước đo quan trọng của đầu tư địa ốc trong tương lai, đã giảm 21% so với cùng thời kỳ năm ngoái, báo hiệu nhu cầu tiếp tục yếu trong lĩnh vực này.
Cổ phiếu của các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc và Hồng Kông đã trải qua đợt bán tháo lớn trong tháng Một. Chỉ số Hang Seng Mainland Properties, theo dõi các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc, đã giảm tổng cộng 9.5%.
Bà Alicia García-Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á-Thái Bình Dương tại Natixis, cho biết thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn chưa chạm đáy và vẫn còn một chặng đường dài phía trước.
Các nhà phân tích Đổng Quý Chu (Jizhou Dong) và Riley Jin của Nomura cũng cho biết: “Không có dấu hiệu nào cho thấy các yếu tố căn bản của ngành đã chạm đáy.”
Đây không chỉ là dự đoán của các nhà kinh tế quốc tế mà còn là quan điểm của các nhà kinh tế Trung Quốc, những người sẽ bị kiểm duyệt nếu bày tỏ quan điểm không nhất quán với chế độ cộng sản cầm quyền.
Ông Diêu Dương (Yao Yang), Giám đốc Viện Nghiên cứu Phát triển Quốc gia thuộc Đại học Bắc Kinh, nhận định về thị trường địa ốc hồi tháng Một: “Tại sao khắp nơi dỡ bỏ hạn chế mua nhà nhưng người dân vẫn thiếu nhiệt tình? Đó là vì giá nhà vẫn chưa giảm đủ để người dân đi mua.”
Ông giải thích rằng giá nhà vẫn ở mức cao là do chính quyền địa phương không muốn giá giảm thêm vì sẽ khiến họ thất thu đáng kể. Tuy nhiên, nếu giá không giảm đúng mức, thì người dân vẫn khó có thể mua.
Giá nhà ở Trung Quốc so với giá nhà ở Hoa Kỳ
Theo Fidelity Investments, một tập đoàn dịch vụ tài chính đa quốc gia của Hoa Kỳ, tổng giá nhà không nên vượt quá ba đến năm lần tổng thu nhập gia đình hàng năm của hầu hết mọi người và gia đình.
Chi phí trung bình của một ngôi nhà đô thị mới ở Hoa Kỳ cao gấp 4.3 lần thu nhập trung bình của người Mỹ. Tuy nhiên, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của Trung Quốc vượt xa con số này.
Chi phí trung bình của một ngôi nhà đô thị mới ở Trung Quốc cao gấp 29.8 lần thu nhập trung bình toàn quốc. Nói cách khác, tỷ lệ giá trên thu nhập của Trung Quốc gấp khoảng bảy lần so với tỷ lệ của Hoa Kỳ.
Theo ước tính của Fidelity, giá nhà ở hiện tại của Trung Quốc sẽ phải giảm 83% để đạt mức “có thể chấp nhận được” đối với người dân.
Tuy nhiên, giá nhà ở tại các thành phố lớn của Trung Quốc thậm chí còn cao hơn. Bắc Kinh, thủ đô của Trung Quốc, có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập cao gấp chín lần so với tỷ lệ của Hoa Thịnh Đốn và gấp khoảng 19 lần so với Houston hoặc Dallas. Thượng Hải, thủ đô tài chính của Trung Quốc, có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập cao gấp khoảng bốn lần so với tỷ lệ của thành phố New York.
Ngoài ra, kích thước trung bình của những ngôi nhà ở Hoa Kỳ thường lớn hơn những ngôi nhà ở Trung Quốc. Vì vậy, không gian dùng cho sinh sống trên mỗi mét vuông trong các ngôi nhà ở Trung Quốc cao hơn trung bình từ 30 đến 50 lần so với ở Hoa Kỳ.
Giá nhà ở Trung Quốc được cho là đắt nhất thế giới. Trong một nghiên cứu về khả năng chi trả nhà ở trung bình ở 480 thành phố trên khắp thế giới (bao gồm 131 thành phố ở Hoa Kỳ và 7 thành phố ở Trung Quốc), cả bảy thành phố của Trung Quốc trong nghiên cứu đều nằm trong top 60 thành phố đắt đỏ nhất, với năm trong số đó nằm trong top 16. Thâm Quyến, Bắc Kinh, và Thượng Hải là ba thành phố đắt đỏ nhất thế giới.
Tuy nhiên, sự sụt giảm giá địa ốc là một cuộc khủng hoảng đối với chính quyền Trung Quốc và các nhà phát triển địa ốc.
Ông Tôn Hoành Bân (Sun Hongbin), nhà phát triển địa ốc người Mỹ gốc Hoa và cổ đông nắm giữ phần lớn cổ phần của Sunac, cho biết nếu giá địa ốc giảm hơn 30%, gần như tất cả các công ty địa ốc ở Trung Quốc sẽ phá sản, gây tác động tiêu cực rất lớn đến nền kinh tế cũng như tài chính của chính quyền.
Hiện nay, số người Trung Quốc có đủ khả năng sở hữu nhà vẫn chỉ là thiểu số. Đối với đa số, ngay cả khi họ tiết kiệm một nửa thu nhập hàng tháng để mua một ngôi nhà mới, họ cũng chỉ tiết kiệm được ⅓ số tiền mà họ cần khi về hưu.
Nhật Thăng biên dịch
